PUNTOS CLAVE DE REVISIÓN AL EVALUAR UN PROYECTO ARQUITECTÓNICO

¿Qué sería de un negocio inmobiliario sin la arquitectura?

EVALUAR UN PROYECTO. Sin lugar a dudas, podemos decir que el proyecto arquitectónico es el corazón de cualquier negocio inmobiliario: es lo que buscamos hacer realidad durante todo el proceso de construcción; lo que estamos vendiendo, y lo que resuelve una necesidad de nuestro mercado meta. Es nuestra aportación al desarrollo de nuestra ciudad.

Por todo esto, el desarrollo del proyecto arquitectónico conlleva una gran responsabilidad para todo el equipo, para asegurarnos de que cumple con las expectativas comerciales y financieras del negocio.

Aunque el despacho arquitectónico es quien lleva a cabo el proyecto, es responsabilidad del desarrollador evaluar cada aspecto con gran detalle para confirmar que cumple con todos los requisitos para el éxito.

Te comparto algunos puntos clave que debes revisar al evaluar un proyecto arquitectónico desde la fase conceptual.

1. PROGRAMA DE ÁREAS VENDIBLES O RENTABLES

Este es el punto más importante, ya que las áreas vendibles son las que determinan el volumen total de ventas de nuestro negocio. En el caso de proyectos patrimoniales, las áreas rentables determinan el monto de renta para evaluar el negocio a largo plazo.

Este programa también se conoce como Definición de Producto, y es un resultado del cálculo de la demanda insatisfecha. El desarrollador debe asegurarse de que los metros cuadrados y la subdivisión de áreas concuerden con esta definición de producto para que puedan obtenerse los resultados esperados.

2. FUNCIONALIDAD DE LOS ESPACIOS 

El cumplir con los metros cuadrados solicitados no es suficiente para que el proyecto sea un éxito. Cada uno de los espacios debe ser completamente funcional, y para esto se tienen estándares de anchos mínimos y máximos, entre otros.

Por ejemplo, para un local comercial, el frente mínimo debe ser de 4 metros, con una proporción ideal de 1:2 entre frente y fondo, ya que menos de eso no será comercialmente viable porque nadie querrá rentarlo.

3. NORMATIVIDAD

Para que el proyecto sea viable, es indispensable que cumpla con los requisitos normativos del predio. Los puntos más importantes a evaluar son:

• Licencia de edificación
• Parámetros Urbanísticos
• Zonificación Vigente  
• Planos de casas  
• Retiro municipal 
• Medianera

4. EFICIENCIAS

Las áreas vendibles o rentables necesitan de otros espacios para que sean funcionales, tales como las áreas de servicio, las circulaciones y las amenidades. El cálculo de cada una de estas categorías se realiza durante la Estructuración Arquitectónica, en la que se define un porcentaje máximo de áreas comunes, buscando típicamente que no se exceda del 20% del área total de construcción (sin contar estacionamientos). Este índice varía si es vivienda, comercial u oficinas y también depende en gran medida del segmento del mercado. El reto para el arquitecto es mantener la máxima eficiencia sin sacrificar la funcionalidad del proyecto. 

5. ESTACIONAMIENTO

Los más experimentados sabrán que el diseño de un estacionamiento es un arte por sí solo, especialmente cuando se trata de terrenos caprichosos o irregulares. Al evaluar un estacionamiento, nuestra recomendación es tomar en cuenta los siguientes puntos:

Funcionalidad: confirmar que se respetan los anchos mínimos de carril, y que los radios de giro y la ubicación de las rampas son adecuados.

Eficiencia: la fórmula para calcular esto es [superficie total de estacionamiento] / [cantidad de espacios].

Cantidad de espacios: confirmar que se cuenta, por lo menos, con los espacios solicitados por normatividad. En algunos proyectos el requerimiento de cajones será mayor que el requerimiento normativo por un tema comercial, como es el caso de los departamentos en zona, y en algunos proyectos de oficinas.

Tipo de estacionamiento: los costos varían considerablemente entre estacionamientos superficiales (no techados), estructurados (sobre nivel de piso) y en sótano. Durante la Estructuración Arquitectónica se debe definir el tipo de estacionamiento, y es importante confirmar que esto se cumple en el proyecto. El tipo de estacionamiento tiene una alineación directa al segmento económico al que va dirigido el proyecto.  

6. CIRCULACIONES 

Este es un punto en el que muchos proyectos sufren al momento de operar. Los accesos, los puntos de control y las circulaciones internas se deben diseñar desde el proyecto conceptual para asegurar la funcionalidad del edificio.

Esto es especialmente importante cuando se trata de proyectos de usos mixtos, ya que cada uso tiene restricciones muy particulares de seguridad.

Al evaluar las circulaciones, procurar responder a estas preguntas:

¿Por dónde va a llegar la gente caminando y en carro?

• ¿Cómo van a subir a su unidad?
• ¿Cómo se manejará el registro de visitas?
• ¿Se va a separar el estacionamiento privado del público?
• ¿Se dará mantenimiento? 
• ¿Cómo accederán los proveedores de servicio?

7. ESPACIOS TÉCNICOS

Aunque los detalles finos se desarrollan durante el proyecto ejecutivo y es responsabilidad del equipo de ingenierías, en el proyecto conceptual tenemos que asegurarnos de que se contemplan las áreas técnicas suficientes para cada uno de los sistemas del proyecto.

Al evaluar el proyecto, confirmar que se tomen en cuenta estos espacios:

• Manejo de basura: recolección interna y circulación al exterior

• Cuarto eléctrico: espacio suficiente para transformadores u otros equipos, ventilado y accesible 

• Áreas de administración y mantenimiento: al menos una oficina para la administración del condominio, locker’s, baños y área de comedor para el equipo de seguridad y limpieza

8. SISTEMA CONSTRUCTIVO

Similar al punto anterior, el sistema constructivo y el diseño fino de la estructura se desarrollan en el proyecto ejecutivo. Sin embargo, durante el proyecto conceptual ya deben haberse definido, al menos, los siguientes puntos:

• Distancia entre ejes, ya que esto afecta el diseño interior de los espacios

• Ancho de columnas, considerar una holgura y ser pesimistas en el proyecto conceptual; diseñar cada espacio para que funcione considerando las columnas

• Volados 

• Material (concreto, prefabricados, acero, etc.), ya que esto afecta el costo de construcción desde la proyección paramétrica

9. FACHADAS

La fachada es la cara de nuestro proyecto hacia el exterior, pero si no tenemos cuidado puede convertirse en uno de los elementos más caros del edificio. Al evaluar la fachada en el proyecto conceptual, recomendamos tomar en cuenta dos aspectos:

• Porcentaje de área acristalada: 
• Radio de área de fachada vs. área vendible

10. CONCEPTO

Es muy importante evaluar el diseño en general de nuestro proyecto. Más allá del “me gusta” o “no me gusta”, debemos confirmar que se pueda responder “sí” a estas tres preguntas:

• ¿Es atractivo para el mercado meta del proyecto? 
• ¿Toma en cuenta el contexto urbano en el que está ubicado?
• ¿Tiene personalidad auténtica?