PREGUNTAS CLAVE ANTES DE LEVANTAR CAPITAL PARA TU PROYECTO INMOBILIARIO
LEVANTAR CAPITAL. El levantamiento de capital es uno de los hitos fundamentales para cualquier desarrollo inmobiliario, ya que es uno de los factores que detona la transición entre una fase del negocio y la siguiente.
Para los desarrolladores inmobiliarios, especialmente los que están iniciando sus primeros proyectos, puede ser complicado identificar el momento ideal para comenzar a levantar capital. Otro error muy común es comenzar el proceso antes de tener ciertas cosas definidas que pueden ser un punto de quiebre para la decisión de cualquier inversionista.
Te presentare nueve preguntas que debes responder sobre tu negocio inmobiliario antes de comenzar a levantar capital.
1. ¿Por qué es una oportunidad?
La evaluación de oportunidades de negocio inmobiliario se reduce a la correcta identificación de la demanda insatisfecha de la zona para un uso específico.
Una buena oportunidad de negocio debe resolver una necesidad específica de la comunidad, y estar alineada a las expectativas financieras de los involucrados.
2. ¿Qué vas a construir?
Aquí nos referimos a la definición del producto que vas a vender o alquilar, e incluye múltiples factores, tales como:
Precio de alquiler y/o venta por metro cuadrado
Valor promedio por unidad
Volumen total de ventas
Este producto debe estar bien resuelto en el proyecto arquitectónico, e incluir todas las áreas comunes y estacionamiento que se requiera para su buen funcionamiento.
3. ¿Es (un buen) negocio?
La única manera de saber con certeza si es una buena oportunidad de negocio es haciendo un modelo financiero, que nos permita evaluar el resultado del proyecto a través de los principales indicadores, tales como la TIR y la utilidad del negocio.
4. ¿Tienes seguridad sobre el terreno?
Para el momento en el que comiences a levantar capital, ya debes de tener un alto nivel de certeza sobre la propiedad en la cual se realizará el desarrollo.
Ya sea por medio de una compraventa, una aportación o un intercambio, debes poder darle la seguridad a cualquier inversionista de que el terreno ya está asegurado para tu proyecto.
5. ¿Cómo vas a financiar el proyecto?
En esta etapa es fundamental definir la estructura de capital de tu negocio, es decir, cuánto representa cada una de las fuentes principales de financiamiento:
- Preventas
- Financiamiento bancario
- Capital
Lo más importante es asegurarte de que puedes cubrir todos los costos de tu proyecto, incluyendo el pago del terreno, y que la mezcla de estos tres elementos, dé como resultado indicadores sanos para tu negocio.
6. ¿Necesitas todo el capital al inicio o por fases?
Al hacer un buen modelo financiero puedes identificar si requieres el monto total de capital al inicio de tu proyecto, o si los flujos te permiten dividirlo en diferentes fases.
Por ejemplo, puedes hacer una ronda inicial de capital con inversionistas para comenzar las primeras fases del proyecto, y posteriormente hacer otra ronda antes de comenzar la construcción.
7. ¿Qué tipo de inversionista deseas invitar?
Hay diferentes perfiles de inversionistas, cada uno con sus propias ventajas y desventajas.
Por ejemplo, un fondo institucional te permite acceder a mayores cantidades de capital, pero son más estrictos en cuanto al control del negocio. Por otro lado, los inversionistas independientes son menos exigentes en cuanto al control, pero su capacidad de inversión es menor, por lo que tendrías que invitar a una mayor cantidad de personas para alcanzar el monto total de capital para tu proyecto.
8. ¿Cómo vas a invitar a tu inversionista?
Ya sea bajo un esquema de promocion, un modelo de rondas de capital con rendimientos o múltiplos garantizados, o un modelo de inversión patrimonial con precios preferenciales, es importante definir la manera como el inversionista recibirá sus rendimientos.
Cada uno de estos esquemas tiene sus ventajas y desventajas, y no todos son compatibles con los perfiles de inversionistas que mencionamos en el punto anterior.
9. ¿Qué garantías y protecciones le ofrecerás a tu inversionista?
Antes de comenzar a levantar capital, debes considerar la estructura legal de tu proyecto. Esto es de suma importancia para tu inversionista, ya que es lo que le dará certeza legal sobre su patrimonio, y es con lo que se asegura de estar completamente protegido contra cualquier eventualidad que surja durante la construcción del proyecto.
Al responder estas nueve preguntas tendrás una mayor seguridad sobre los siguientes pasos a dar para levantar el capital que requiere tu proyecto.