¿QUE FACTORES HACEN QUE UNA VIVIENDA PIERDA VALOR?
Pierda Valor. Los indicadores confirman el buen momento que atraviesa el sector inmobiliario. Sin embargo, todo vendedor debería saber que el precio de venta de una vivienda no es fijo, por lo que resulta importante tener en cuenta los distintos motivos que pueden hacer perder valor a un inmueble en venta.
Antigüedad
La gran cantidad de viviendas antiguas ha generado que las viviendas nuevas o de reciente construcción ganen valor sobre las más antiguas. La preferencia por los inmuebles sin uso, el deterioro de los materiales o la necesidad de someterse a futuras rehabilitaciones son algunos de los efectos que genera dicha antigüedad inmobiliaria, lo cual hace que se “abaraten los precios por obligación”.
La otra cara de la moneda de estos inmuebles es, “su ubicación en centros urbanos”, ya que además de poder ofrecer a los clientes otras ventajas de construcción, tales como “techos más altos y espacios más amplios”, también les permite ostentar “elementos arquitectónicos muy valorados” entre los clientes.
Mantenimiento y reformas
Se debe mirar también hacia el mantenimiento de las viviendas como factor que puede generarles una pérdida de valor. La compra de una vivienda “tiene que entrarnos por los ojos, ya que es más emocional de lo que se piensa”.
En concreto, a medida que la vivienda es más cara, “cobra más sentido su rehabilitación”. “En viviendas del segmento medio-alto tiene mucho sentido, pues la revalorización supera el costo de obra, no así en las viviendas económicas, donde quizá sea más adecuado.
Orientación
La orientación de una vivienda determina su luminosidad interior, así como las vistas a las que uno puede acceder. En caso de carecer de ellas, al tratarse de “inconvenientes que no tienen solución”, “lógicamente su valor se verá afectado”. De hecho, este factor, “junto a las viviendas con las ventanas más pequeñas, afecta mucho al valor e influye hasta en un 20% o más del diferencial del precio”, en comparación con aquellos inmuebles bien orientados y con bonitas vistas.
Ubicación
Todo lo que rodea a una vivienda afecta a su valor final. Este binomio, denominado en el sector inmobiliario “principio de regresión”, consiste en que frente a dos viviendas de iguales características y calidades, una ubicada en una zona de viviendas análogas y la otra en un área con viviendas de peor calidad, “la segunda se venderá a un precio inferior que la segunda”.
Las viviendas ubicadas en zonas consolidadas con servicios como colegios, comercios, parques o medios de transporte, “pueden valer hasta un 50% más que aquellas construidas en espacios mal comunicados o en los que no se han realizado las inversiones prometidas”.
Stock
El mercado se rige por la ley de la oferta y la demanda, motivo por el que, “si un propietario quiere vender su piso en una zona en la que hay muchos como el suyo también en venta”, es posible que este tenga que “rebajar algo sus pretensiones”. Esta situación se ha visto reforzada durante la crisis, especialmente en los barrios de clase media-baja, donde “ha habido mayor oferta y las viviendas han experimentado mayores bajadas de precio. Por el contrario, en las zonas de clase media-alta los precios han caído menos, pues “los vendedores tenían una situación económica más holgada, menos exposición al endeudamiento y menor paro, lo que les llevó, en menor medida, a tener que vender su inmueble”.
Precio
No tasar el precio de la vivienda de la manera adecuada puede convertirse en un inconveniente para materializar la operación de compraventa. Por el contrario, “si el precio es el adecuado, el proceso de compraventa será mucho más rápido” y las pretensiones de las partes implicadas en la operación “mucho más realistas”.
Al no tener la información de cuánto es el precio de cierre de los inmuebles de su entorno, será muy difícil establecer el precio adecuado. El resultado es que el inmueble no se vende”.
Tiempo
En el sector inmobiliario, el paso del tiempo y tener una vivienda permanentemente en venta equivalen a que dicho inmueble “esté quemado”, por lo que resultará muy difícil que un cliente pueda acceder a él si no se realizan cambios en su comercialización. Ello se debe a que muchas veces “se aferran a un precio emocional”, sin tener en cuenta que el precio “varía permanentemente y que actualmente solo se venden las viviendas a precio de mercado”.
Si una vivienda sale a la venta por encima de su valor, “pierde su interés en los tres primeros meses de exposición al público”, por lo que termina vendiéndose “por debajo de su precio estimado”.
Demanda potencial
La demanda que registra un inmueble es la que permite que el propietario pueda fijar un precio adecuado por él. El interés que suscite la vivienda en venta, ofrecerá al dueño “conocer las fortalezas y debilidades” del inmueble, motivo por el que hay que dar a esta la importancia que se merece. Si bien el mercado inmobiliario actual muestra importantes señales de recuperación”, el vendedor ha de fijarse en su “cliente perfecto”. Este no es otro que “aquel se interesa por la vivienda”, por lo que resulta de vital importancia “responder siempre y en todo caso con profesionalidad” a las demandas que surgen.
Decoración
La percepción que el cliente obtiene de la vivienda cuando la visita por primera vez puede determinar su adquisición. De ahí que los expertos hagan hincapié en la importancia que tiene ofrecer una buena imagen del inmueble. Se recomienda “neutralizar el inmueble”. De hecho, se aconseja desprenderse de “colores estridentes, colecciones personales, indicaciones de equipos de fútbol y de temática religiosa”, pues estos elementos fomentan que el comprador “no se sienta identificado con el inmueble, que no lo sienta como su hogar”.
Seguridad
La falta de seguridad en el área en el que se ubica la vivienda es, “tan negativa como la falta de infraestructuras o servicios”. Si la seguridad de una zona se deteriora, se deteriora el precio de los inmuebles”. Esta bajada es especialmente importante si el área se dirige a familias con hijos, pues según sostiene este experto, en estos casos “el deterioro es abrupto”.